Die drei Haushalte
Alle drei Haushalte starten Ende Januar 2006 mit 35.000 € und einer Wohnung für 200.000 € vor Augen. Angenommen wird ein in Frankreich steuerpflichtiges Ehe- oder PACS-Paar ohne Kinder und bestehende Anlagekonten. Der Käufer zahlt 10 % Eigenkapital und 7,5 % Kaufnebenkosten, zusammen 35.000 €, und leiht sich 180.000 € über 20 Jahre zu 3,52 %, dem durchschnittlichen französischen Zins für neue Immobilienkredite in diesem Monat.
Die Rate beträgt 1.045,78 € im Monat, dazu 45 € Restschuldversicherung sowie Instandhaltung und Grundsteuer von 1 % des Wohnungswerts pro Jahr.
Die beiden Mieter wohnen für 683 € im Monat in derselben Wohnung, 4,1 % des Kaufpreises pro Jahr, jeden Januar mit dem offiziellen Mietindex IRL angepasst. Das gemeinsame Budget entspricht monatlich den höheren Kosten aus Miete und Wohnausgaben des Käufers. Der Haushalt mit den niedrigeren Kosten spart die Differenz, anfangs rund 574 € je Mieter.
Nach der letzten Kreditrate im Januar 2026 spart der Käufer; die Mieter zahlen weder ein noch entnehmen sie Geld. Der erste investiert das, zusammen mit den 35.000 €, die der Käufer am ersten Tag ausgab, in einen Welt-Indexfonds; der zweite hält es auf regulierten Sparbüchern.
| Annahme | Wert | Quelle |
|---|
| Wohnungswert | INSEE-Preisindex für Bestandswohnungen, +37,1 % von Januar 2006 bis Juni 2026 | INSEE, idbank 010567059 |
| Kreditzins | 3,52 %, fest über 20 Jahre | EZB, Frankreich, neue Wohnungsbaukredite, Januar 2006 |
| Miete | 4,1 % des Kaufpreises pro Jahr, dann indexiert: 897 € im Monat 2026 | INSEE Première 1350 und IRL |
| Weltaktien | MSCI World, Nettodividenden reinvestiert, in Euro: ×5,72 | MSCI-Index 990100 |
| Sparzins | Livret-A-Zins; regulierte Zinsen steuerfrei, zusätzliche Einzahlungen auf steuerpflichtige Sparkonten | service-public.fr |
| Kaufnebenkosten | 7,5 %, davon 5,09 % Grunderwerbsteuer 2006 | Notargebühren und Steuern; Annahme |
| Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung | 1 % des Werts pro Jahr; 0,3 % des Kredits pro Jahr | Annahmen |
| Fondskosten | 0,3 % pro Jahr; 0,8 % in der assurance-vie | Annahmen |
Die 4,1 % sind das von INSEE für 2006 ermittelte mittlere Verhältnis von Jahresmiete zu geschätztem Preis bei privat vermieteten Wohnungen, die als Hauptwohnsitz dienen, aus der nationalen Wohnungserhebung. In Paris lag es bei 3,8 %. INSEE betont, dass der Quotient weder Mietrendite noch Kaufempfehlung misst. Er betrifft die mediane privat vermietete Wohnung, während der Preisindex sämtliche Bestandsobjekte abdeckt: eine zusammengesetzte nationale Illustration, keine Historie desselben Objekts.
Monat für Monat
Quelle: INSEE, EZB, MSCI; monatliche Verläufe (CSV).
Der investierende Mieter startete vorn, weil die 35.000 € für Eigenkapital und Nebenkosten an den Markt flossen statt in eine Wohnung. Der Crash von 2008 löschte diesen Vorsprung. Der Käufer lag in vielen Monaten zwischen Februar 2007 und Januar 2013 vorn, im September 2011 um bis zu 26.106 €. Ende 2008 lag sogar der sparende Haushalt vor beiden anderen.
Der investierende Mieter übernahm im Februar 2013 dauerhaft die Führung und baute sie mit dem Zinseszins der Aktien aus. Das Diagramm zeigt Werte vor Fondskosten und Steuern: 692.000 € für den investierenden Mieter, 278.000 € für den Käufer und 196.000 € für den sparenden Mieter. Die Linie des Käufers flacht 2023 und 2024 ab, als die französischen Wohnungspreise fielen.
Warum Mieten und Investieren vorn lag
Drei Zahlen erklären den Großteil des Abstands. Die Preise für Bestandswohnungen stiegen von Januar 2006 bis Juni 2026 um 1,6 % pro Jahr, die Verbraucherpreise insgesamt um 46 %: real verlor die Wohnung an Wert. Weltaktien brachten mit Dividenden 8,9 % pro Jahr in Euro. Zu Beginn entsprechen die annualisierten Kreditzinsen 3,17 % des Kaufpreises, hinzu kommen 1,27 % für Instandhaltung, Grundsteuer und Kreditversicherung, gegenüber 4,1 % Miete. Tilgung baut Vermögen auf und wird getrennt von diesen Kosten berücksichtigt.
Der Kredit hebelt das Ergebnis der Wohnung: die 35.000 € des Käufers kontrollierten einen Wert von 200.000 €. Aus 20.000 € Anfangsvermögen wurden 274.000 €, aber der größte Teil stammt aus den 180.000 € Tilgung, nicht aus dem Preisanstieg von 37 %. Die Einzahlungen des Mieters, insgesamt 159.007 €, lagen ohne Kredit in Aktien, und der Markt erledigte den Rest.
Steuern: was jedem Haushalt bleibt
Quelle: Ergebnisse nach Steuern (CSV).
Die Beträge schätzen die regulären Anlagesteuern bei einer Auflösung im Juni 2026. Angenommen wird ein gemeinsam in Frankreich besteuertes Ehe- oder PACS-Paar ohne Kinder oder bestehende Anlagen, mit zwei gleichmäßig finanzierten Konten je Anlageform. Historische PEA-Abgaben werden mit Monatsendwerten geschätzt. Zusätzliche Beiträge für hohe Einkommen (CEHR/CDHR), abhängig vom Gesamteinkommen und den Regeln für außergewöhnliche Einkünfte, bleiben ausgeschlossen. Verkaufskosten fehlen im Basisszenario; eine gesonderte Annahme von 3 % senkt das Vermögen des Käufers auf 269.513 €.
| Haushalt | Vor Steuern | Nach Steuern | Angewandte Regel |
|---|
| Käufer | 277.809 € | 277.741 € | Gewinn auf den Hauptwohnsitz steuerfrei (service-public.fr); freies Geld in einem thesaurierenden Fonds im steuerpflichtigen Depot |
| Mieter investiert, PEA | 660.574 € | 570.532 € | Nach fünf Jahren einkommensteuerfrei; historische Sozialabgaben vor 2018, danach 18,6 % beim Ausstieg 2026 (PEA, Sätze) |
| Mieter investiert, Depot | 660.574 € | 503.082 € | 31,4 % Pauschalsteuer auf den Gewinn: 12,8 % Einkommensteuer und 18,6 % Sozialabgaben (service-public.fr) |
| Mieter investiert, assurance-vie | 611.744 € | 500.608 € | Nach acht Jahren 7,5 % auf Gewinne über 9.200 € für ein Paar, plus 17,2 % (service-public.fr); 0,5 % Vertragskosten pro Jahr |
| Mieter spart, regulierte und steuerpflichtige Konten | 195.660 € | 190.339 € | Regulierte Zinsen bleiben auch bei Überschreiten der Einzahlungsgrenzen steuerfrei; zusätzliche Einzahlungen fließen auf ein steuerpflichtiges Sparkonto |
Der Veräußerungsgewinn des Hauptwohnsitzes ist unter den üblichen Nutzungsbedingungen beim Verkauf steuerfrei. Die ersparte Miete steckt bereits im Zahlungsstromvergleich und wird nicht als fiktives Einkommen besteuert. Grundsteuer bleibt fällig und ist in den laufenden Kosten enthalten; gewöhnliche Kreditzinsen sind nicht absetzbar (Service Public).
Die frühere TEPA-Gutschrift galt für berechtigte Erwerbe ab dem 6. Mai 2007, mit Kreditangebot vor 2011 und abgeschlossenem Erwerb bis zum 30. September 2011. Bei Bestandswohnungen betrug sie 40 % der Zinsen der ersten Kreditannuität und 20 % der folgenden vier, mit jährlich höchstens 7.500 € berücksichtigten Zinsen für ein gemeinsam besteuertes kinderloses Paar. Der Käufer vom Januar 2006 erhielt nichts.
Bei einem Kauf im Mai 2007 zu 4,23 % ergeben sich modelliert 8.475 € TEPA-Erstattungen. Jede Jahreserstattung wird im folgenden September investiert; der Zahlungstermin ist eine Annahme. Nach Besteuerung dieser Anlagen endet der Käufer bei 274.830 €, gegenüber 235.944 € ohne Gutschrift und 556.224 € für den PEA des Mieters. Für manche Neubauten galten andere Regeln, die hier nicht verwendet werden.
Historische PEA-Sozialsätze verbessern das geschätzte Ergebnis um 3.250 €: rund 571.000 €, gegenüber 567.000 € bei 18,6 % auf sämtliche Gewinne. Die Einzahlungen von 159.007 € verteilen sich gleichmäßig auf zwei PEA, innerhalb der Grenze von 132.000 € je Person vor 2014 und 150.000 € danach. Der Käufer nutzt ein steuerpflichtiges Depot: Ein 2026 eröffneter PEA hätte die Fünfjahresfrist noch nicht erfüllt.
Auch die assurance-vie setzt zwei gleichmäßig finanzierte Verträge der Partner und keine weiteren Verträge voraus; jeder bleibt unter 150.000 € Prämien. Nach acht Jahren beträgt der gemeinsame jährliche Gewinnfreibetrag 9.200 €; darüber gelten hier 7,5 % Einkommensteuer, auf sämtliche Gewinne 17,2 % Sozialabgaben. Der Freibetrag reduziert keine Sozialabgaben. Ein einzelner Vertrag oder andere Prämien können einen Teil der Gewinne mit 12,8 % Einkommensteuer belasten.
Der sparende Haushalt nutzt zwei Livret A und zwei CODEVI/LDD/LDDS. Die gemeinsamen Einzahlungsgrenzen lagen 2006 bei 39.800 € und seit 2013 bei 69.900 €; gutgeschriebene Zinsen dürfen sie steuerfrei überschreiten. Zinsen werden jährlich kapitalisiert, Einzahlungen am Monatsende verzinsen sich ab der folgenden Monatshälfte. Überschüsse gehen zum gleichen angenommenen Zins auf ein steuerpflichtiges Konto; 2013-2017 wählt das Modell den günstigeren Satz: angenommene 30 % mit abziehbarer CSG oder wahlweise 24 % Einkommensteuer bei höchstens 2.000 € steuerpflichtigen Zinsen des Haushalts (CGI, Artikel 125 A, I bis).
Die angenommenen Kaufkosten von 7,5 % enthalten die Grunderwerbsteuern von 5,09 % im Jahr 2006 sowie Notar- und weitere Erwerbskosten. Der seit April 2025 erlaubte vorübergehende Zuschlag von 0,5 Prozentpunkten gilt nicht rückwirkend und hat eine Ausnahme für berechtigte Ersterwerber ihres Hauptwohnsitzes. Er wird nicht auf den Kauf von 2006 angewandt.
Der IFI-Abschlag von 30 % für den Hauptwohnsitz kann das steuerpflichtige Immobilienvermögen verringern. Hier liegt die Wohnung schon vor dem Abschlag unter der IFI-Schwelle von 1,3 Millionen Euro, ohne weiteres Immobilieneigentum des Haushalts; es fällt keine IFI an.
Abschreibung und weitere Wohnförderung
Für den selbst bewohnten Hauptwohnsitz gibt es keine steuerliche Abschreibung. Die Tilgung reduziert die Schuld und ist ebenfalls kein steuerlicher Aufwand. Normale Instandhaltung steckt in der jährlichen Kostenannahme von 1 %. Eine zusätzliche physische Wertminderung wird nicht angesetzt; ein nationaler Preisindex kann weder die Alterung eines bestimmten Gebäudes noch außergewöhnliche Sanierungskosten vorhersagen.
Bei möblierter Vermietung mit tatsächlichem Kostenabzug können zulässige Aufwendungen, Zinsen und buchhalterische Abschreibung den steuerpflichtigen Mietgewinn senken. Grund und Boden sind nicht abschreibbar; die abziehbare Abschreibung darf selbst keinen Mietverlust erzeugen, ungenutzte Beträge können unter Bedingungen vorgetragen werden. Beispiel: 10.000 € Miete minus 4.000 € Kosten und 4.000 € zulässige Abschreibung ergeben 2.000 € steuerpflichtigen Gewinn statt 6.000 € ohne Abschreibung. Dieses Mietobjekt-Beispiel gehört nicht zur Selbstnutzungsrechnung.
Bei den meisten LMNP-Verkäufen seit dem 15. Februar 2025 mindern zuvor abgezogene Abschreibungen die steuerlichen Anschaffungskosten und erhöhen damit den Veräußerungsgewinn vor Haltedauerabschlägen. Bestimmte betreute Wohnanlagen sind ausgenommen (Steuerverwaltung). Ein Vermietungsvergleich braucht Mieteinnahmen, Leerstand, laufende Kosten und Verkaufsbesteuerung; die Abschreibung einfach dem selbst genutzten Kauf zuzuschlagen würde verschiedene Nutzungen vermischen.
Ein PTZ, geförderter Arbeitgeber- oder Sozialkredit, frühere Erwerbsbeihilfen, lokale Förderung oder Sanierungshilfe kann das Käuferergebnis verbessern. Ansprüche hängen von Regeln am Kaufdatum, Einkommen, Region, Ersterwerberstatus und durchgeführten Arbeiten ab. Hier wird kein Anspruch unterstellt; eine persönliche Rechnung muss Förderbetrag und zugehörige Ausgaben ergänzen. Förderungen für Mietobjekte gelten nicht automatisch für die selbst bewohnte Immobilie.
In Euro von 2006
Die Verbraucherpreise in Frankreich stiegen von Januar 2006 bis Juni 2026 um 46,4 % (harmonisierter Index). In Euro von Januar 2006 sind die 278.000 € des Käufers 190.000 € wert, der PEA 390.000 € und die 190.000 € des sparenden Mieters nur 130.000 €. Das Sparergebnis enthält laufende Einzahlungen und ist keine Rendite einer einmaligen Anlage. Steuerfreie Zinsen garantieren keinen Kaufkrafterhalt.
Wann der Kauf vorn liegt
Kaufen liegt in den getesteten Miet-, Instandhaltungs- und Startjahrvarianten vor Mieten und Sparen. Bei hypothetisch konstant 3 % Aktienrendite jährlich schlägt es auch Mieten und Investieren: 277.604 € gegenüber 215.702 € nach modellierten Steuern. Dieses Szenario behält dieselben historischen Wohnungspreise und Zahlungsströme bei. Kaufen lag auch in vielen Monaten von 2007-2013 vor dem historischen Aktienpfad.
Im Februar 2009 lag das Mieterdepot 35 % unter dem Eigenkapital des Käufers, während die monatlichen Einzahlungen weiterlaufen mussten. Ein Mieter, der damals aufgehört oder die Differenz ausgegeben hätte, hätte diese Ergebnisse nicht erreicht.
Der Vorsprung des Mieters schrumpft schnell, wenn die Miete im Verhältnis zum Preis steigt. Bei 5 % des Kaufpreises endete der Mieter mit PEA bei 444.000 € gegen 279.000 € für den Käufer; bei 3,5 % bei 655.000 €. Die Instandhaltung wirkt umgekehrt: bei 0,5 % pro Jahr endete der Mieter bei 497.000 €, bei 1,5 % bei 644.000 €, denn jeder Euro, den der Käufer für Instandhaltung zahlt, ist ein Euro, den der Mieter investiert.
Entscheidend ist der Aktienmarkt. Mit den Basisannahmen genügte eine konstante Rendite von mehr als 5,1 % pro Jahr vor Fondskosten, damit der Mieter nach Steuern vorn lag. Mit einer Miete von 5 % des Kaufpreises und 0,5 % Instandhaltung steigt die Schwelle auf 8,1 % pro Jahr, nahe an den 8,9 % des Zeitraums; der Vorsprung des Mieters betrug dann 90.000 €.
Quelle: Sensitivitätstests (CSV).
Jedes Kaufjahr von 2003 bis 2012 endete im Juni 2026 mit dem Mieter vorn, nach Steuern um 224.000 € bis 481.000 €. Sie teilen größtenteils denselben Zeitraum, deshalb testet das kein schwaches Aktienjahrzehnt: alle enden nach einem starken Lauf der Weltaktien und einem flachen Jahrzehnt für französische Wohnungspreise. Das sind keine zehn unabhängigen Zwanzigjahrestests: Die Haltedauern unterscheiden sich, und das anfängliche Mietverhältnis von 4,1 % bleibt eine feste Annahme statt einer Beobachtung für jedes Startjahr.
Was das Modell weglässt
Das Modell misst Finanzvermögen und bewertet weder Wohnsicherheit noch Flexibilität oder Umzugskosten. Im Basisszenario fehlen Verkaufskosten, Handelsspannen, Kreditgarantie- oder Hypothekeneintragungskosten, außergewöhnliche Sanierungen und Mietänderungen bei einem Umzug. Der Test mit 3 % Verkaufskosten steht getrennt von den Hauptwerten. Es nutzt einen nationalen Index, nicht ein einzelnes Objekt, und unterstellt, dass der Haushalt zwanzig Jahre bleibt. Die taxe d'habitation, die bis zu ihrer Abschaffung für Hauptwohnsitze 2023 Eigentümer wie Mieter zahlten, bleibt auf beiden Seiten außen vor.
Dies ist eine synthetische Index- und Steuerrechnung, keine Wertentwicklung eines über 2006-2026 verfügbaren Fonds. Angenommen wird ein thesaurierender Fonds; ein ausschüttender Depotfonds würde bereits während der Haltedauer Steuern auslösen. MSCI netto enthält seine Quellensteuerannahmen auf Dividenden, tatsächliche Fonds können davon abweichen. Das Modell ist nominal und lässt die Einkommensteuer auf die Gehälter weg, die beide Seiten gleich trifft. Die Kreditversicherung bleibt bei jährlich 0,3 % des ursprünglichen Darlehens; Umschuldung, Nachverhandlung und vorzeitige Tilgung sind nicht modelliert.
Praktische Prüfungen
- Teile eine Jahresmiete durch den Angebotspreis einer vergleichbaren Wohnung dort, wo Du wohnen würdest.
- Addiere die jährlichen Kosten des Eigentums: Zinsen, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung, als Anteil am Preis.
- Vergleiche beide Sätze, bevor Du Vermögensprognosen vergleichst.
- Prüfe, ob Du die Differenz wirklich jeden Monat investieren würdest, auch in fallenden Märkten.
- Prüfe, welche Anlageform Du nutzen würdest und welche Obergrenzen gelten.
- Rechne mit einem anderen Startjahr und einer niedrigeren Aktienrendite als 8,9 % pro Jahr nach.
FAQ
Ist Mieten oder Kaufen in Frankreich besser?
Für alle Haushalte beantworten die Daten das nicht. In diesem Modell hielt ein Haushalt, der ab Januar 2006 eine Wohnung für 200.000 € mietete und die Differenz jeden Monat in Weltaktien investierte, im Juni 2026 nach Steuern 571.000 €, der Käufer 278.000 €. Ein Mieter, der dasselbe Geld auf Sparkonten sparte, hielt 190.000 €, weniger als der Käufer. Das Ergebnis hängt von Miete, Kreditzins, Zeitraum und regelmäßigem Investieren ab.
Welche Rendite braucht ein Mieter, um besser abzuschneiden als ein Käufer?
Mit den Basisannahmen mussten die Anlagen des Mieters vor Fondskosten mehr als etwa 5,1 % pro Jahr bringen, um nach Steuern vor dem Käufer zu liegen. Mit einer Miete von 5 % des Kaufpreises und Instandhaltung von 0,5 % pro Jahr, den käuferfreundlichsten getesteten Annahmen, steigt die Schwelle auf etwa 8,1 % pro Jahr. Weltaktien brachten im Zeitraum 8,9 % pro Jahr in Euro.
Wird der Gewinn auf die selbst genutzte Wohnung in Frankreich besteuert?
Nein. Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist von der Steuer auf den Veräußerungsgewinn befreit (service-public.fr). Gewöhnliche Hauptwohnsitz-Kreditzinsen sind nicht absetzbar; der historische TEPA-Kredit galt nicht für diesen Kauf im Januar 2006.
Welche Anlageform brachte dem Mieter am meisten?
Der PEA mit rund 571.000 € nach Steuern: Einkommensteuerbefreiung nach fünf Jahren, historische Sozialabgaben vor 2018 und danach 18,6 %. Ein normales Depot behielt nach der Pauschalsteuer von 31,4 % 503.000 €. Die assurance-vie behielt 501.000 €: ihr niedrigerer Steuersatz glich angenommene Vertragskosten von 0,5 % pro Jahr nicht aus.
