Les trois ménages
Les trois ménages partent en fin de janvier 2006 avec 35 000 € et un logement de 200 000 € en vue. Le ménage-type est un couple marié ou pacsé, résident fiscal français, sans enfant ni autre compte de placement.
Le propriétaire verse un apport de 10 % et 7,5 % de frais d'acquisition, soit 35 000 €, et emprunte 180 000 € sur 20 ans à 3,52 %, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat en France ce mois-là. La mensualité est de 1 045,78 €, plus 45 € d'assurance emprunteur, et l'entretien et la taxe foncière coûtent 1 % de la valeur du logement par an.
Les deux locataires occupent le même logement pour 683 € par mois, 4,1 % du prix par an, révisés chaque janvier avec l'indice de référence des loyers. Le budget commun est chaque mois le plus élevé du loyer et des dépenses de logement du propriétaire. Le ménage au coût inférieur épargne la différence, soit environ 574 € au départ pour chaque locataire.
Après la dernière mensualité de janvier 2026, le propriétaire épargne cet écart et les locataires ne versent ni ne retirent rien. Le premier l'investit, avec les 35 000 € dépensés par le propriétaire au départ, dans un fonds indiciel mondial ; le second le garde sur des livrets réglementés.
| Donnée | Valeur | Source |
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| Valeur du logement | Indice Insee des prix des logements anciens, +37,1 % de janvier 2006 à juin 2026 | Insee, idbank 010567059 |
| Taux du crédit | 3,52 %, fixe sur 20 ans | BCE, France, nouveaux crédits à l'habitat, janvier 2006 |
| Loyer | 4,1 % du prix par an, puis indexé : 897 € par mois en 2026 | Insee Première n° 1350 et l'IRL |
| Actions mondiales | MSCI World, dividendes nets réinvestis, en euros : ×5,72 | Indice MSCI 990100 |
| Épargne | Taux du Livret A ; intérêts réglementés exonérés, versements excédentaires sur livret taxable | service-public.fr |
| Frais d'acquisition | 7,5 %, dont 5,09 % de droits de mutation en 2006 | Barème des notaires et droits ; hypothèse |
| Entretien, taxe foncière, assurance | 1 % de la valeur par an ; 0,3 % du prêt par an | Hypothèses |
| Frais des fonds | 0,3 % par an ; 0,8 % en assurance-vie | Hypothèses |
Les 4,1 % correspondent au rapport médian entre le loyer annuel et le prix estimé des appartements du secteur libre loués en résidence principale en 2006, selon l'enquête Logement de l'Insee. À Paris, ce rapport était de 3,8 %. L’Insee précise que ce ratio ne mesure ni un rendement locatif ni l’intérêt d’acheter plutôt que de louer.
Il porte sur l’appartement médian du secteur libre, alors que l’indice de prix couvre tous les logements anciens : c’est une illustration nationale composite, pas l’historique d’un même bien.
Mois après mois
Source : Insee, BCE, MSCI ; trajectoires mensuelles (CSV).
Le locataire investisseur part devant, car les 35 000 € d'apport et de frais vont sur les marchés plutôt que dans un logement. Le krach de 2008 efface cette avance. Le propriétaire devance le locataire pendant de nombreux mois entre février 2007 et janvier 2013, avec jusqu’à 26 106 € d’avance en septembre 2011. Fin 2008, le ménage épargnant devançait même les deux autres.
Le locataire investisseur repasse devant pour de bon en février 2013 et creuse l'écart à mesure que les actions se capitalisent. Le graphique est avant frais et impôts : 692 k€ pour le locataire investisseur, 278 k€ pour le propriétaire et 196 k€ pour le locataire épargnant. La courbe du propriétaire s'aplatit en 2023 et 2024, quand les prix des logements ont baissé en France.
Pourquoi louer et investir a fini devant
Trois chiffres expliquent l'essentiel de l'écart. Les prix des logements anciens ont progressé de 1,6 % par an de janvier 2006 à juin 2026, alors que les prix à la consommation ont augmenté de 46 % au total : le logement a perdu de la valeur en termes réels. Les actions mondiales ont rapporté 8,9 % par an en euros, dividendes compris.
Au départ, les intérêts annualisés représentent 3,17 % du prix, auxquels s’ajoutent 1,27 % d’entretien, taxe foncière et assurance emprunteur, contre 4,1 % de loyer. Le remboursement du capital constitue du patrimoine et est compté séparément de ces charges.
L'emprunt amplifie le résultat du logement : les 35 000 € du propriétaire contrôlaient un actif de 200 000 €. Le patrimoine de départ de 20 000 € est devenu 274 k€, mais l'essentiel vient des 180 000 € de prêt remboursés, pas de la hausse de 37 % des prix. Les versements du locataire, 159 007 € au total, ont été exposés aux actions sans emprunt, et le marché a fait le reste.
Les impôts : ce que chaque ménage garde
Source : résultats après impôt (CSV).
Ces montants estiment les impôts courants sur les placements lors d’une liquidation en juin 2026. Le modèle suppose un couple marié ou pacsé, résident fiscal français, imposé en commun, sans enfant ni autre placement, avec deux comptes également alimentés par enveloppe. Les prélèvements historiques du PEA sont estimés aux valeurs de fin de mois.
Les contributions sur les hauts revenus (CEHR/CDHR), dépendantes du revenu total et des règles sur les revenus exceptionnels, sont exclues. Les frais de revente sont exclus du scénario central ; une hypothèse distincte de 3 % ramène le patrimoine du propriétaire à 269 513 €.
| Ménage | Avant impôt | Après impôt | Règle appliquée |
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| Propriétaire | 277 809 € | 277 741 € | Plus-value sur la résidence principale exonérée (service-public.fr) ; épargne disponible placée dans un fonds capitalisant en compte-titres |
| Locataire investisseur, PEA | 660 574 € | 570 532 € | Après cinq ans, exonération d’impôt sur le revenu ; taux sociaux historiques avant 2018, puis 18,6 % à la sortie en 2026 (PEA, taux) |
| Locataire investisseur, compte-titres | 660 574 € | 503 082 € | Flat tax de 31,4 % sur la plus-value : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (service-public.fr) |
| Locataire investisseur, assurance-vie | 611 744 € | 500 608 € | Après huit ans, 7,5 % sur les gains au-delà de 9 200 € pour un couple, plus 17,2 % (service-public.fr) ; frais de gestion de 0,5 % par an |
| Locataire épargnant, livrets réglementés et taxable | 195 660 € | 190 339 € | Intérêts réglementés exonérés, même au-delà des plafonds grâce à la capitalisation ; nouveaux versements excédentaires sur un livret taxable |
La plus-value sur la résidence principale est exonérée sous les conditions habituelles d’occupation lors de la vente. Le loyer évité figure déjà dans les flux comparés et n’est pas imposé comme un revenu fictif. La taxe foncière reste due et figure dans l’hypothèse d’entretien ; les intérêts ordinaires du prêt ne sont pas déductibles (Service Public).
Le crédit TEPA concernait des acquisitions éligibles à partir du 6 mai 2007, avec une offre de prêt émise avant 2011 et une acquisition achevée au plus tard le 30 septembre 2011. Pour un logement ancien, il couvrait 40 % des intérêts de la première annuité et 20 % des quatre suivantes, avec un plafond annuel de 7 500 € d’intérêts pour un couple imposé en commun sans enfant. L’acheteur de janvier 2006 n’en bénéficiait pas.
Pour un achat de mai 2007 à 4,23 %, le modèle donne 8 475 € de remboursements TEPA. Chaque remboursement annuel est investi en septembre de l’année suivante : c’est une hypothèse de calendrier. Après impôt sur ces placements, le propriétaire arrive à 274 830 €, contre 235 944 € sans crédit et 556 224 € pour le PEA du locataire. Certains logements neufs relevaient d’autres règles, non utilisées ici.
Les taux sociaux historiques du PEA améliorent le résultat estimé de 3 250 € : environ 571 k€, contre 567 k€ si tous les gains étaient prélevés à 18,6 %. Les 159 007 € de versements sont répartis également entre deux PEA, sous le plafond individuel de 132 000 € avant 2014 puis de 150 000 €. Le propriétaire investit en compte-titres : un PEA ouvert en 2026 n’aurait pas déjà cinq ans.
L’assurance-vie suppose aussi deux contrats de conjoints alimentés à parts égales et aucun autre contrat : chaque titulaire reste sous 150 000 € de primes. Après huit ans, l’abattement annuel commun sur les gains est de 9 200 € ; le solde éligible supporte 7,5 % d’impôt et la totalité des gains 17,2 % de prélèvements sociaux. L’abattement ne réduit pas les prélèvements sociaux.
Un contrat unique ou d’autres primes peuvent faire passer une partie des gains à 12,8 % d’impôt.
Le ménage épargnant utilise deux Livrets A et deux CODEVI/LDD/LDDS. Leurs plafonds cumulés de versement étaient de 39 800 € en 2006 et de 69 900 € depuis 2013 ; les intérêts capitalisés peuvent les dépasser et restent exonérés. Les intérêts sont capitalisés annuellement, et les versements de fin de mois rapportent à partir de la quinzaine suivante.
L’excédent va sur un livret taxable au même taux supposé ; de 2013 à 2017, le calcul choisit entre la tranche marginale supposée de 30 % avec CSG déductible et l’option à 24 % d’impôt lorsque les intérêts imposables du foyer ne dépassent pas 2 000 € (CGI, article 125 A, I bis).
Les frais d’acquisition de 7,5 % incluent les droits de mutation de 5,09 % en 2006, ainsi que les frais notariés et autres coûts d’acquisition. La hausse départementale temporaire de 0,5 point autorisée depuis avril 2025 n’est pas rétroactive et prévoit une exception pour certains primo-accédants à leur résidence principale. Elle ne s’applique pas à l’achat de 2006.
L’abattement IFI de 30 % sur la résidence principale peut réduire le patrimoine immobilier taxable. Ici, le logement reste sous le seuil de 1,3 million d’euros avant même cet abattement, et le ménage ne possède aucun autre bien immobilier : aucun IFI n’est dû.
Amortissement et autres aides au logement
La résidence principale que vous occupez n’ouvre pas droit à un amortissement fiscal. Rembourser le capital du prêt réduit la dette, sans constituer une charge déductible. L’entretien courant figure dans l’hypothèse annuelle de 1 %. Aucune dépréciation physique distincte n’est ajoutée ; un indice national ne prédit ni le vieillissement d’un bâtiment précis ni ses travaux exceptionnels.
En location meublée au régime réel, les charges éligibles, les intérêts et l’amortissement comptable peuvent réduire le bénéfice locatif imposable. Le terrain n’est pas amortissable ; l’amortissement déductible ne peut pas créer de déficit locatif et son reliquat peut être reporté sous conditions.
Par exemple, 10 000 € de loyers moins 4 000 € de charges et 4 000 € d’amortissement admissible donnent 2 000 € imposables, contre 6 000 € sans amortissement. Cet exemple locatif n’entre pas dans la comparaison d’occupation.
Pour la plupart des cessions LMNP depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value, augmentant la base avant abattements pour durée de détention. Certaines résidences-services sont exceptées (administration fiscale). Comparer un investissement locatif demande d’intégrer loyers reçus, vacance, charges et fiscalité de revente ; ajouter cet amortissement à l’achat d’une résidence principale mélangerait deux usages du bien.
Un PTZ, un prêt employeur ou d’accession sociale, les aides historiques à l’accession, les aides locales ou à la rénovation peuvent améliorer le résultat du propriétaire. Ils dépendent des règles à la date d’achat, des revenus, de la zone, du statut de primo-accédant et des travaux. Aucun droit n’est présumé ici : un calcul personnel doit intégrer l’aide éligible et la dépense correspondante. Les dispositifs locatifs ne s’appliquent pas automatiquement au logement occupé par son propriétaire.
En euros de 2006
Les prix à la consommation ont augmenté de 46,4 % entre janvier 2006 et juin 2026 (indice harmonisé). En euros de janvier 2006, les 278 k€ du propriétaire valent 190 k€, le PEA 390 k€, et les 190 k€ du locataire épargnant seulement 130 k€. Le résultat de l’épargnant comprend ses versements successifs ; il ne représente pas le rendement d’un capital unique. L’exonération protège les intérêts de l’impôt, sans garantir le maintien du pouvoir d’achat.
Quand l'achat finit devant
L’achat finit devant la location avec épargne dans les tests de loyer, d’entretien et d’année d’achat. Avec un rendement actions hypothétique constant de 3 % par an, il devance aussi la location avec investissement : 277 604 € contre 215 702 € après les impôts modélisés. Ce scénario conserve les mêmes prix immobiliers et flux historiques. L’achat devance aussi la trajectoire boursière historique pendant de nombreux mois de 2007-2013.
En février 2009, le portefeuille du locataire était inférieur de 35 % au patrimoine net du propriétaire, avec des versements à maintenir pendant le krach. Un locataire qui aurait arrêté d'investir à ce moment-là, ou dépensé l'écart, n'aurait pas atteint ces résultats.
L'avance du locataire fond vite quand le loyer augmente par rapport au prix. À 5 % du prix, le locataire investisseur en PEA finit à 444 k€ contre 279 k€ pour le propriétaire ; à 3,5 %, à 655 k€. L'entretien joue en sens inverse : à 0,5 % par an, le locataire finit à 497 k€, à 1,5 % à 644 k€, car chaque euro d'entretien payé par le propriétaire est un euro investi par le locataire.
Le marché actions est la variable décisive. Avec les hypothèses de base, un rendement constant supérieur à 5,1 % par an avant frais suffisait au locataire pour finir devant après impôt. Avec un loyer à 5 % du prix et un entretien à 0,5 %, le seuil monte à 8,1 % par an, proche des 8,9 % de la période ; l'avance du locataire était alors de 90 k€.
Source : tests de sensibilité (CSV).
Chaque année d'achat de 2003 à 2012 finit avec le locataire devant en juin 2026, de 224 k€ à 481 k€ après impôt. Elles partagent l'essentiel de la même période : ce test ne couvre pas une décennie faible pour les actions, car toutes se terminent après une forte hausse des actions mondiales et une décennie plate pour les prix des logements.
Ce ne sont pas dix tests indépendants de vingt ans : les durées diffèrent, et le ratio de loyer initial de 4,1 % est maintenu comme hypothèse, sans être observé pour chaque année de départ.
Ce que le modèle laisse de côté
Le modèle mesure le patrimoine financier sans chiffrer la sécurité du logement, la flexibilité ou les déménagements. Le scénario central exclut les frais de revente, les écarts de cotation, les frais de garantie ou d’inscription hypothécaire, les travaux exceptionnels et les hausses de loyer au déménagement. Le test de frais de revente à 3 % est distinct des résultats centraux.
Il utilise un indice national, pas un bien précis, et suppose que le ménage reste vingt ans. La taxe d'habitation, payée par les occupants, propriétaires comme locataires, jusqu'à sa suppression pour les résidences principales en 2023, est exclue des deux côtés.
Il s’agit d’une simulation d’indice et de fiscalité, pas de la performance d’un fonds disponible sur toute la période. Le fonds est supposé capitalisant ; un fonds distribuant sur compte-titres supporterait des impôts pendant la détention. MSCI net inclut déjà ses hypothèses de retenues sur dividendes, mais le suivi d’indice et les frottements fiscaux d’un fonds peuvent différer.
Le modèle est nominal et ignore l'impôt sur les salaires du ménage, identique des deux côtés. L’assurance emprunteur reste à 0,3 % du capital initial par an ; aucun refinancement, renégociation ou remboursement anticipé n’est supposé.
Vérifications pratiques
- Divisez un an de loyer par le prix demandé d'un logement comparable là où vous vivriez.
- Additionnez le coût annuel de la propriété : intérêts, assurance, taxe foncière et entretien, en part du prix.
- Comparez ces deux taux avant de comparer des projections de patrimoine.
- Vérifiez si vous investiriez l'écart chaque mois, y compris quand les marchés baissent.
- Vérifiez l'enveloppe utilisée et ses plafonds : PEA, assurance-vie ou compte-titres.
- Refaites le calcul avec une autre année de départ et un rendement inférieur à 8,9 % par an.
